Transmite un inmueble en vida con plena seguridad jurídica. Te asesoramos sobre las implicaciones fiscales para donante y donatario y gestionamos todo el proceso notarial.
La donación de un inmueble es un acto jurídico por el que una persona (donante) transmite gratuitamente la propiedad de una vivienda a otra (donatario) sin contraprestación económica. A diferencia de la compraventa, no hay precio; a diferencia de la herencia, se produce en vida del transmitente.
Para que la donación de un bien inmueble sea válida en España, debe formalizarse en escritura pública ante notario. No es optativo: sin escritura notarial, la donación de un inmueble no tiene eficacia jurídica ni puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La donación de vivienda no es una decisión neutra: tiene consecuencias fiscales, sucesorias y personales que hay que analizar con detenimiento antes de actuar. Estas son las situaciones más habituales en las que resulta una herramienta útil:
El donante transmite la totalidad del derecho de propiedad: tanto el disfrute del bien (usufructo) como la titularidad (nuda propiedad). El donatario pasa a ser dueño completo desde la firma de la escritura y puede usar, arrendar o vender el inmueble libremente.
El donante transmite solo la nuda propiedad y conserva el usufructo de por vida: seguirá viviendo en el inmueble o alquilándolo hasta su fallecimiento. Al morir el donante, el donatario consolida el pleno dominio automáticamente. Es la modalidad más habitual cuando el donante sigue viviendo en la vivienda. Ventaja fiscal clave: el ISD se calcula solo sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el total del inmueble. Más detalles en nuestro artículo sobre donación con usufructo vitalicio.
Similar a la anterior pero de forma explícita: el donante se reserva el usufructo y transfiere únicamente la nuda propiedad. El donatario es propietario «en papel», pero no puede disponer del bien sin el consentimiento del usufructuario. Lee más en cómo funciona donar la nuda propiedad.
Aunque no recibe dinero, el donante puede tributar en su declaración del IRPF si el valor de donación del inmueble supera el precio por el que lo adquirió en su día. Esta ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro a tipos del 19% al 30%. Si el inmueble se adquirió a mayor precio del que se dona, hay pérdida patrimonial no computable.
El receptor de la donación paga el ISD, que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Las diferencias son muy significativas:
El donante también está sujeto a la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) si el inmueble ha experimentado un incremento del valor catastral del suelo desde la última transmisión. Este impuesto lo liquida el ayuntamiento correspondiente.
La principal diferencia es el momento: la donación se produce en vida del transmitente, la herencia al fallecimiento. Ambas implican el ISD para el receptor, pero con diferencias fiscales importantes según la comunidad autónoma. En herencia, el fallecido no tributa por el IRPF; en donación, el donante puede generar una ganancia patrimonial. Además, la herencia puede beneficiarse de reducciones por parentesco más favorables en algunas CCAA. Lee el análisis completo en donación vs. herencia: qué conviene más fiscalmente (próximamente).
Nuestra tarifa cubre el asesoramiento previo, la redacción de la escritura de donación y la gestión de la cita notarial.
* IVA al tipo vigente. El arancel notarial y/o impuestos devengados del acto jurídico (ISD, IRPF, Plusvalía Municipal) no se encuentran incluidos en los precios.
Si tu situación tiene particularidades — varios hijos, inmueble con hipoteca, donante mayor — cuéntanoslo. Las consultas son siempre gratuitas.
Ir al formulario de contactoLa donación genera dos impuestos: el donante puede tributar en IRPF por la ganancia patrimonial (si el inmueble vale más ahora que cuando lo compró), y el donatario paga el ISD. En Madrid y Andalucía, la bonificación del ISD es del 99% para donaciones a hijos; en otras CCAA puede ser muy elevado. Además puede haber Plusvalía Municipal. Antes de firmar, calculamos el coste fiscal total de tu caso.
La donación es en principio irrevocable. Solo cabe revocarla en supuestos tasados por ley: ingratitud del donatario (delitos contra el donante o negativa a prestar alimentos), incumplimiento de cargas pactadas, o superveniencia de hijos si el donante no los tenía al donar. Fuera de esos casos, la donación no puede deshacerse unilateralmente.
Lo donado se imputa a la herencia futura (colación). Al fallecimiento, los demás herederos forzosos pueden reclamar que esa donación compute para igualar la herencia. Si supera la parte de libre disposición y menoscaba la legítima de otros hijos, puede reducirse. Conviene planificarlo con asesoramiento antes de donar.
Depende de la comunidad autónoma y la edad del donante. En Madrid o Andalucía, las bonificaciones en herencias son las mismas que en donaciones, por lo que puede preferirse esperar (y evitar el IRPF del donante). En CCAA sin bonificaciones en herencias, donar puede ser más ventajoso. Hay que analizar caso a caso.
Sí. Es la donación con reserva de usufructo vitalicio: se transmite la nuda propiedad al hijo pero el donante conserva el derecho de habitación y disfrute de por vida. Ventaja fiscal: el ISD se calcula solo sobre el valor de la nuda propiedad, que es menor cuanto mayor sea el donante. Al fallecer, el nudo propietario consolida el pleno dominio automáticamente.
* IVA al tipo vigente. El arancel notarial e impuestos devengados del acto jurídico no se encuentran incluidos en los precios.