Cuando una persona dona un inmueble, puede optar por transmitir el pleno dominio (la propiedad completa) o solo la nuda propiedad, conservando para sí el usufructo. Esta segunda opción es muy frecuente en familias que quieren adelantar la transmisión patrimonial a sus hijos pero en las que el donante sigue utilizando el bien o quiere mantener cierto control sobre él hasta su fallecimiento.
Nuda propiedad y usufructo: la separación del dominio
El pleno dominio de un bien inmueble se puede descomponer en dos derechos independientes que pueden pertenecer a personas distintas:
- Nuda propiedad: la titularidad del bien sin el derecho de uso y disfrute. El nudo propietario es el propietario formal pero no puede usar el bien mientras exista el usufructo.
- Usufructo: el derecho de usar y disfrutar el bien ajeno. El usufructuario puede habitar la vivienda, alquilarla y cobrar las rentas, pero no es el propietario y no puede venderlo libremente sin el consentimiento del nudo propietario.
Cuando se dona la nuda propiedad reservándose el usufructo, el donante se queda con el usufructo (habitualmente vitalicio) y transfiere solo la nuda propiedad al donatario. El resultado es que el donatario es el dueño en sentido formal, pero el donante conserva el control efectivo del bien hasta su fallecimiento.
Por qué se utiliza esta fórmula
Las razones son fundamentalmente tres:
- Seguridad personal del donante. Puede seguir viviendo en su vivienda habitual o explotando un bien que le genera renta, sin depender de la voluntad de sus hijos.
- Planificación sucesoria anticipada. El bien ya está transmitido en vida, con menores costes de tramitación que una herencia futura en muchos casos.
- Ahorro fiscal en el ISD. El donatario solo tributa sobre el valor de la nuda propiedad, que es inferior al valor total del inmueble.
Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad
La base imponible del ISD en la donación de la nuda propiedad es el valor de esa nuda propiedad, que se obtiene restando al valor total del bien el valor del usufructo.
El valor del usufructo vitalicio se calcula con la fórmula del artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto de Sucesiones y Donaciones:
- % Usufructo = 89 − edad del usufructuario (mínimo 10%, máximo 89%)
- % Nuda propiedad = 100% − % Usufructo
| Edad del usufructuario | % Usufructo | % Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% |
| 65 años | 24% | 76% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 75 años | 14% | 86% |
| 80 años o más | 10% (mínimo) | 90% |
Qué puede y no puede hacer el nudo propietario
El nudo propietario tiene la titularidad del bien, pero sus facultades están limitadas mientras exista el usufructo:
Puede hacer sin el usufructuario:
- Transmitir o vender su nuda propiedad a un tercero (aunque encontrar comprador con esa carga es difícil).
- Hipotecar la nuda propiedad (aunque las entidades financieras raramente lo aceptan).
- Transmitir la nuda propiedad por herencia si fallece antes que el usufructuario.
No puede hacer sin el consentimiento del usufructuario:
- Usar o habitar el bien.
- Vender el pleno dominio a un tercero.
- Realizar obras que alteren la estructura del inmueble o perjudiquen el disfrute del usufructuario.
- Arrendar el inmueble (en algunos casos, dependiendo del tipo de usufructo pactado).
Qué pasa cuando muere el usufructuario: la consolidación
Al fallecimiento del usufructuario, el derecho de usufructo se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio automáticamente: ya no hay dos derechos separados, sino uno solo en la misma persona. No es necesario ningún acto adicional para que se produzca jurídicamente.
Para inscribir la consolidación en el Registro de la Propiedad es necesario presentar el certificado de defunción del usufructuario. En función del caso, puede requerirse también una escritura o acta notarial.
Implicaciones fiscales de la consolidación: el nudo propietario adquiere el valor del usufructo que no había tributado antes. La norma establece que tributará por la diferencia entre lo ya pagado en el ISD al recibir la nuda propiedad y el valor del pleno dominio en ese momento. En la práctica, si se tributó correctamente al donar la nuda propiedad, la liquidación adicional suele ser reducida o nula. Puede leer más sobre este proceso en nuestro artículo sobre consolidación del dominio.
Implicaciones fiscales para el donatario: el ISD
El donatario paga el ISD sobre el valor de la nuda propiedad en el momento de la donación. Dado que ese valor es inferior al pleno dominio, el ahorro puede ser significativo, especialmente en comunidades sin bonificaciones relevantes. En Madrid o Andalucía, donde el ISD en donaciones a hijos tiene una bonificación del 99%, el beneficio fiscal es casi neto y la diferencia entre donar la nuda propiedad o el pleno dominio es mínima.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La escritura de donación de la nuda propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga plena eficacia frente a terceros. En el registro quedarán anotados tanto el derecho de nuda propiedad del donatario como el usufructo del donante. Esta inscripción protege a ambas partes ante futuras transmisiones o cargas sobre el bien.
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