Cuando varios propietarios comparten un bien y quieren dejar de hacerlo —tras una herencia, una separación o simplemente porque ya no se ponen de acuerdo— la extinción de condominio es la solución. Te acompañamos en todo el proceso.
La extinción de condominio es el acto notarial mediante el cual varios copropietarios de un bien disuelven la comunidad que los une. Un bien —habitualmente un inmueble— que pertenecía a varias personas pasa a ser propiedad exclusiva de una sola, que compensa económicamente a los demás por sus respectivas cuotas.
La figura tiene una ventaja fiscal muy relevante frente a la compraventa entre particulares: tributa solo por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma. Una compraventa entre particulares tributaría por ITP (4-10% según la CCAA), lo que en una vivienda de valor medio puede suponer decenas de miles de euros de diferencia.
El notario es quien da fe de la operación, verifica que el reparto se ajusta a las cuotas de cada propietario y eleva a escritura pública el acuerdo. Sin escritura pública, el cambio de titularidad no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La extinción de condominio aparece con frecuencia en tres situaciones:
En todos estos casos, la extinción de condominio es normalmente más ventajosa que vender y redistribuir el dinero, y mucho más eficiente fiscalmente que una compraventa entre copropietarios. Puedes ver más detalles sobre las diferencias fiscales en nuestro artículo extinción de condominio, compraventa o donación: cuál conviene.
La diferencia más importante entre la extinción de condominio y la compraventa es fiscal:
En una vivienda de 300.000€, la diferencia puede ser de más de 10.000€ solo en impuestos. Por eso, cuando la operación puede encuadrarse como extinción de condominio, es la opción que recomendamos analizar primero.
Hay que tener en cuenta que si el bien es indivisible (como un piso) y un copropietario recibe más de lo que le corresponde por su cuota —lo que se llama exceso de adjudicación—, esa diferencia puede tributar adicionalmente por ITP o por el Impuesto de Donaciones. Por eso es importante calcular correctamente el precio de compensación.
Para tramitar una extinción de condominio son necesarios los siguientes documentos:
Nuestro equipo te indica exactamente qué necesitas en tu caso concreto y revisa la documentación antes de la firma para que el día de la notaría todo esté en orden.
El notario tiene un papel esencial en la extinción de condominio. Su intervención es imprescindible porque sin escritura pública el cambio de titularidad no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, y sin esa inscripción la operación no tiene efectos frente a terceros.
Concretamente, el notario:
Nosotros seleccionamos la notaría, preparamos toda la documentación y coordinamos la cita. El día de la firma, solo tienes que presentarte con el DNI.
La extinción de condominio voluntaria requiere el acuerdo de todos los copropietarios: sobre quién se queda el bien y sobre la compensación económica. Si no hay acuerdo, la situación se complica.
En ese caso, cualquier copropietario puede acudir al juez y solicitar la división de la cosa común. Si el bien es divisible, se divide. Si no lo es (como ocurre con la mayoría de los inmuebles urbanos), el juez puede ordenar su venta en subasta pública y el reparto del precio entre los copropietarios.
La vía judicial es más lenta, más costosa y genera más incertidumbre que el acuerdo voluntario. Por eso, cuando hay voluntad de llegar a un acuerdo pero hay dificultades para cuadrar los números, nuestro equipo puede ayudar a mediar y a calcular correctamente la compensación que elimine posibles excesos de adjudicación.
Si el bien procede de una herencia, puede ser útil consultar también nuestro servicio de tramitación de herencias, donde abordamos la partición y adjudicación de bienes entre herederos.
Nuestra tarifa cubre el asesoramiento jurídico, la redacción de la escritura de extinción, la gestión de la documentación, la coordinación con el notario y la reserva de cita.
* El arancel notarial y/o impuestos devengados del acto jurídico no se encuentran incluidos en los precios.
Si tu duda no está aquí, escríbenos o llámanos. Las consultas previas son siempre gratuitas.
Ir al formulario de contactoLa extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP ni por IRPF si no hay exceso de adjudicación. El tipo varía según la Comunidad Autónoma, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor del bien. Madrid aplica el 0,75%; Cataluña, el 1,5%; Andalucía, el 1,2%.
Sí, pero el banco debe dar su consentimiento para modificar quién responde de la deuda. Es el paso más delicado del proceso y puede requerir tramitar una novación de hipoteca de forma simultánea. El banco realizará un análisis de solvencia del copropietario que se queda con el inmueble antes de liberar al otro de la responsabilidad.
Habitualmente no hay plusvalía municipal (IIVTNU) en una extinción de condominio, siempre que no haya exceso de adjudicación. Si un copropietario recibe más valor del que le corresponde por su cuota, esa diferencia sí puede dar lugar a tributación adicional. Conviene calcularlo caso por caso antes de firmar.
No. La extinción de condominio tributa solo por AJD (0,5-1,5%); la compraventa entre particulares tributa por ITP (4-10% según la CCAA), con independencia de que sean hermanos u otros familiares. En una vivienda de 300.000€ la diferencia puede superar los 10.000€ en impuestos. Por eso la extinción suele ser la opción más eficiente fiscalmente cuando la operación puede encuadrarse como tal.