El divorcio trae consigo muchas decisiones difíciles. Una de las más prácticas —y que tiene consecuencias económicas importantes— es qué hacer con la vivienda familiar cuando está a nombre de los dos. Este artículo se centra en esa pregunta concreta, sin dramatismos y con la información que necesitas para tomar una decisión informada.
Las tres opciones para la vivienda en un divorcio
Cuando los cónyuges son propietarios de una vivienda en común, hay básicamente tres caminos:
- Vender el piso a un tercero y repartir el dinero. Es la opción más sencilla en términos legales, aunque no siempre es la deseable ni la más ventajosa económicamente.
- Que uno se quede con el piso y compense económicamente al otro por su parte. Aquí es donde entra la extinción de condominio.
- Seguir en copropiedad tras el divorcio. Es posible, pero en la práctica genera complicaciones: necesitas el acuerdo del otro para cualquier decisión sobre el bien, y cualquiera puede pedir la división de la cosa común en cualquier momento.
La segunda opción —que uno se quede con el piso compensando al otro— es la más común cuando hay acuerdo, y la extinción de condominio es el vehículo jurídico más eficiente para instrumentarla.
Por qué la extinción de condominio es más ventajosa que la compraventa entre cónyuges
Una alternativa a la extinción de condominio sería que un cónyuge simplemente "comprara" la parte del otro. Legalmente es posible, pero fiscalmente es mucho más cara.
La diferencia está en el impuesto que se aplica:
- Extinción de condominio → AJD: tipo del 0,5% al 1,5% sobre el valor del bien, según la Comunidad Autónoma.
- Compraventa entre cónyuges → ITP: tipo del 4% al 10% sobre el valor de la parte transmitida, según la Comunidad Autónoma.
En una vivienda de 250.000€ en Madrid, la extinción de condominio costaría aproximadamente 1.875€ en AJD (0,75%). Una compraventa del 50% (125.000€) costaría entre 5.000€ y 9.000€ solo en ITP. La diferencia habla por sí sola.
Puedes ver el análisis completo de estas diferencias en nuestro artículo sobre extinción de condominio, compraventa o donación: cuál conviene.
Cómo se calcula la compensación al cónyuge que se va
La compensación que debe pagar quien se queda con la vivienda equivale al valor de la cuota de propiedad del otro cónyuge. En la mayoría de los casos, si el piso está al 50%, la compensación es el 50% del valor de mercado del inmueble.
Sin embargo, hay que tener en cuenta:
- El valor de referencia catastral. La Agencia Tributaria utiliza el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia catastral para calcular el AJD. Si el valor declarado en la escritura es inferior al valor de referencia, Hacienda puede reclamar la diferencia.
- Las deudas pendientes. Si hay hipoteca, el valor neto de la vivienda es el valor de mercado menos la deuda hipotecaria pendiente. La compensación real al otro cónyuge es sobre ese valor neto.
- Las mejoras realizadas. Si uno de los cónyuges financió mejoras en el inmueble con dinero privativo, puede tener derecho a que se le reconozca esa aportación al calcular la compensación.
Qué pasa si hay hipoteca (la parte más complicada)
Cuando la vivienda tiene una hipoteca, la extinción de condominio se complica porque no basta con un acuerdo entre los cónyuges: también es necesario el consentimiento del banco.
El banco que concedió la hipoteca tiene un interés legítimo en saber quién responde de la deuda. Cuando uno de los cónyuges sale de la titularidad del préstamo, el banco realiza un análisis de la solvencia del cónyuge que se queda para decidir si acepta o no liberarle al otro.
El proceso habitual es el siguiente:
- El cónyuge que quiere quedarse con el piso solicita al banco una novación de hipoteca para que el préstamo quede solo a su nombre.
- El banco analiza su capacidad de pago y decide si acepta la novación.
- Si el banco acepta, se firma la extinción de condominio y la novación de hipoteca en la misma escritura notarial.
- Si el banco no acepta, el cónyuge que se queda con el piso tendrá que buscar financiación alternativa o negociar otras condiciones.
Hay que hacer escritura aunque el divorcio sea de mutuo acuerdo
Un error frecuente es pensar que, si el divorcio es de mutuo acuerdo y el convenio regulador ya recoge que uno se queda con el piso, no hace falta escritura notarial. Si aún estás decidiendo cómo tramitarlo, te explicamos el procedimiento completo en nuestra guía del divorcio notarial, y si buscáis la vía más rápida, en cómo funciona el divorcio exprés ante notario explicamos los plazos reales.
No es así. El convenio regulador es el acuerdo entre los cónyuges, pero para que el cambio de titularidad tenga efectos frente a terceros —el banco, el Registro de la Propiedad, futuros compradores— es imprescindible elevar el acuerdo a escritura pública ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Sin esa inscripción, la vivienda seguirá apareciendo como propiedad de los dos en el registro, con todas las consecuencias prácticas que eso conlleva. Si el cónyuge que "cedió" el piso falleciera sin haber firmado la escritura, sus herederos podrían reclamar su parte de la vivienda.
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Diferencias por Comunidad Autónoma en el AJD
El tipo del AJD que se aplica en la extinción de condominio lo fija cada Comunidad Autónoma. Estas son las principales:
- Madrid: 0,75%
- Cataluña: 1,5%
- Andalucía: 1,2%
- Comunidad Valenciana: 1,5%
- País Vasco: 0,5%
- Galicia: 1,5%
- Castilla y León: 1,5%
- Aragón: 1,5%
La base imponible es el valor total del bien (no solo la parte que se transmite), y lo determina el mayor entre el valor declarado en la escritura y el valor de referencia catastral establecido por el Catastro. Puedes ver un ejemplo de cálculo detallado en nuestro artículo sobre cuánto cuesta una extinción de condominio.