Supongamos que tú y tu hermano habéis heredado un piso. O que os divorciáis y hay una vivienda de por medio. O que compraste un inmueble con un amigo y ahora quieres quedarte con su parte. En todos estos casos, la pregunta es la misma: ¿cuál es la forma más eficiente —y más barata— de que el bien pase a ser propiedad de una sola persona?
Hay tres vías posibles: extinción de condominio, compraventa y donación. Las diferencias fiscales entre ellas son muy significativas. Aquí las analizamos.
Extinción de condominio: solo paga AJD (el impuesto más barato)
La extinción de condominio es la figura específicamente diseñada para este tipo de situaciones: varios copropietarios de un bien llegan a un acuerdo por el que uno se queda con la totalidad, compensando económicamente a los demás.
Desde el punto de vista fiscal, su principal ventaja es que tributa únicamente por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El AJD tiene un tipo mucho más reducido que el ITP:
- AJD: habitualmente entre 0,5% y 1,5% del valor del bien, según la Comunidad Autónoma.
- ITP: entre 4% y 10% del valor del bien, según la Comunidad Autónoma.
Eso significa que, en una vivienda de 300.000€, el AJD puede costar entre 1.500€ y 4.500€, mientras que el ITP costaría entre 12.000€ y 30.000€. La diferencia es enorme.
Puedes ver en detalle cómo se calcula el AJD y cuánto se paga en cada comunidad en nuestro artículo sobre cuánto cuesta una extinción de condominio.
Compraventa entre copropietarios: paga ITP (más caro)
Si uno de los copropietarios "compra" la parte del otro, la operación se considera una compraventa entre particulares y tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 4% y el 10% según la Comunidad Autónoma.
Es importante entender que el ITP se aplica sobre el valor de la parte transmitida, no sobre el precio total del inmueble. Pero incluso así, la factura fiscal es significativamente mayor que en una extinción de condominio.
¿Hay algún caso en que la compraventa sea preferible a la extinción? En la práctica, casi nunca desde un punto de vista fiscal. La extinción siempre es más barata cuando la operación puede encuadrarse como tal. Sin embargo, hay situaciones en las que la extinción no es posible —por ejemplo, cuando los copropietarios no tienen cuotas proporcionales claras— y la compraventa es la única opción disponible.
Donación: paga Impuesto de Donaciones (varía mucho por CCAA)
La donación es la tercera opción: un copropietario cede su parte al otro de forma gratuita, sin recibir compensación económica. Tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en su modalidad de donaciones.
Las diferencias entre comunidades autónomas en el impuesto de donaciones son muy grandes:
- En algunas comunidades (Madrid, Canarias, La Rioja) las donaciones entre familiares directos tienen bonificaciones del 99%, lo que hace la donación prácticamente gratuita fiscalmente.
- En otras comunidades (Cataluña, Valencia, Galicia), el impuesto de donaciones puede ser muy elevado, incluso entre familiares.
Además, la donación puede tener implicaciones en el IRPF del donante: si el bien se ha revalorizado desde que lo adquirió, el donante puede tener que tributar por esa ganancia patrimonial, aunque no haya recibido dinero.
La donación también puede afectar a las legítimas en el momento de la herencia, ya que se computa como anticipo de la herencia en determinados casos.
Si estás en una situación familiar compleja, puede ser útil consultar también nuestro servicio de tramitación de herencias.
Cuadro comparativo: AJD vs ITP vs Donaciones según el valor del bien
Para una vivienda de 300.000€ en propiedad al 50% entre dos personas, y el copropietario A quiere quedarse con la totalidad compensando a B:
| Vía | Impuesto | Tipo aproximado | Coste fiscal estimado |
|---|---|---|---|
| Extinción de condominio | AJD | 0,5% – 1,5% | 1.500€ – 4.500€ |
| Compraventa del 50% | ITP | 4% – 10% | 6.000€ – 15.000€ |
| Donación del 50% | Imp. Donaciones | Muy variable por CCAA | Desde 0€ (Madrid) hasta 15.000€+ (otras CCAA) |
* Los importes son orientativos. La base imponible es el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia catastral. Consulta siempre con un profesional para tu caso concreto.
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Qué pasa con la plusvalía en cada opción
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es otro elemento que hay que considerar:
- Extinción de condominio sin exceso de adjudicación: en general no se devenga plusvalía. El Tribunal Supremo ha consolidado la doctrina de que la extinción de condominio no es una transmisión a efectos de la plusvalía municipal cuando no hay exceso de adjudicación.
- Compraventa: sí se devenga plusvalía, y la paga el vendedor (salvo pacto en contrario).
- Donación: sí se devenga plusvalía, y la paga el donante.
En cualquier caso, si hay exceso de adjudicación en la extinción, también puede devengarse plusvalía sobre ese exceso. Es un detalle que conviene verificar antes de la operación.
Cuándo no puedes usar la extinción de condominio
La extinción de condominio tiene sus límites. No puede usarse cuando:
- Los titulares del bien no son copropietarios en sentido estricto (por ejemplo, si el bien está en una sociedad o en un fideicomiso).
- La operación encubre en realidad una compraventa a un tercero ajeno a la copropiedad, en cuyo caso Hacienda puede recalificarla como compraventa.
- El bien no está en copropiedad ordinaria: si está afectado por un régimen de propiedad horizontal u otras figuras jurídicas específicas, las reglas pueden variar.
También hay que tener cuidado cuando los copropietarios tienen cuotas de propiedad muy desiguales y la compensación no refleja fielmente el valor real del bien. En esos casos, la diferencia puede ser interpretada como donación o como compraventa por parte de la Administración.
Puedes leer más sobre los aspectos prácticos en nuestro artículo sobre la extinción de condominio en el divorcio y en el de cuánto cuesta una extinción de condominio. Si el bien viene de una herencia, consulta también el servicio de capitulaciones matrimoniales si hay matrimonio de por medio, o el de divorcio notarial si la copropiedad viene de una separación.