Donar una casa a un hijo en vida es, en muchas familias, una decisión más sencilla de tomar que de ejecutar bien. El acto en sí —la escritura de donación ante notario— es relativamente corto. Lo que complica el proceso son los impuestos que aparecen después, porque no son uno, sino tres, y afectan a personas distintas. Vamos por partes.
Qué documentos hacen falta para donar una vivienda
Antes de acudir a la notaría conviene tener reunida esta documentación básica:
- Título de propiedad: la escritura por la que el donante adquirió la vivienda.
- Nota simple registral: certifica quién es el propietario actual y si hay cargas o hipotecas pendientes.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para transmitir la vivienda.
- DNI de donante y donatario y último recibo del IBI, como referencia del valor catastral.
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, si el inmueble está en propiedad horizontal.
Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, hay que resolver antes quién asume el préstamo; en general no se puede donar sin dejarlo claro, y suele requerir el consentimiento del banco.
Cómo es la escritura de donación
La donación de un inmueble, según el artículo 633 del Código Civil, tiene que constar necesariamente en escritura pública para ser válida; no cabe hacerla en documento privado. En la escritura comparecen el donante y el donatario, y el notario explica el alcance del acto: qué se dona, en qué condiciones y qué consecuencias tiene para cada parte.
Es habitual añadir alguna cláusula adicional, como la reserva de usufructo a favor del donante o una prohibición de disponer temporal; conviene valorarlas con calma antes de la firma, no improvisarlas el mismo día. Tras firmar, la liquidación de impuestos y la inscripción registral son gestiones que hay que impulsar de forma activa; no ocurren solas.
El primer impuesto: el ISD que paga el hijo
El donatario —el hijo que recibe la vivienda— tiene que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propias reducciones y bonificaciones para donaciones entre padres e hijos, considerados descendientes directos.
En general, las comunidades autónomas aplican bonificaciones relevantes en donaciones entre familiares directos, aunque el porcentaje y los requisitos varían de una a otra. Por eso no conviene dar por hecho el importe sin comprobar la normativa vigente en la comunidad autónoma de residencia del donatario, que es la que determina la tributación aplicable.
El segundo impuesto: la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda. Grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión, y aunque la ley permite pactar quién lo paga, lo habitual es que lo asuma el donatario.
Desde la reforma que siguió a la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, el contribuyente puede elegir el método de cálculo objetivo o el de la plusvalía real, si esta última es menor. Cada ayuntamiento tiene su propio plazo y procedimiento, así que conviene consultarlo en el consistorio correspondiente.
El tercer impuesto: la ganancia patrimonial del donante en su IRPF
La ganancia se calcula, en general, restando al valor de la donación el valor de adquisición actualizado del inmueble (precio de compra más gastos e inversiones acreditadas). Esa diferencia tributa en la base del ahorro del IRPF del donante, con independencia de que sea el hijo quien pague el ISD. Solo queda exento de esta tributación quien dona un inmueble por un valor igual o inferior al que pagó por él, algo poco frecuente tras años de revalorización del mercado inmobiliario.
Es importante calcular esta cifra antes de firmar, no después: puede influir en el momento elegido para donar o en si conviene donar solo una parte del inmueble en lugar de la totalidad.
| Impuesto | Quién lo paga | Sobre qué se calcula |
|---|---|---|
| ISD (Ley 29/1987) | Hijo (donatario) | Valor de la vivienda donada, con reducciones y bonificaciones autonómicas |
| Plusvalía municipal | Habitualmente el donatario, salvo pacto | Incremento de valor del suelo desde la última transmisión |
| IRPF — ganancia patrimonial | Padre o madre (donante) | Diferencia entre valor de donación y valor de adquisición original |
El plazo de 30 días hábiles para liquidar el ISD
El plazo general para autoliquidar el ISD por una donación es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, según el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es un plazo corto que empieza a contar desde el mismo día de la firma, así que conviene tener ya calculada la valoración del inmueble antes de ir a la notaría, no después.
Presentar la autoliquidación fuera de plazo genera recargos que aumentan cuanto más tiempo transcurra, además de intereses de demora. La plusvalía municipal tiene su propio plazo ante el ayuntamiento, que conviene verificar en cada consistorio porque no siempre coincide con el del ISD.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
La donación produce efectos entre donante y donatario desde la firma de la escritura, pero solo la inscripción en el Registro de la Propiedad protege al hijo frente a terceros. Para inscribir, el registrador exige acreditar que ya se han liquidado el ISD y la plusvalía municipal; sin esos justificantes, la inscripción queda paralizada. Por eso conviene ordenar bien la secuencia: firma, liquidación de impuestos e inscripción, en ese orden y sin dejar pasar tiempo entre pasos.
Donar el pleno dominio o solo la nuda propiedad
No siempre conviene donar la vivienda entera. Si el padre o la madre todavía necesita vivir en la casa o cobrar su alquiler, puede donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo, habitualmente vitalicio. El hijo pasa a ser propietario formal desde ya, pero el donante mantiene el uso del bien mientras viva; y el ISD del donatario se calcula solo sobre el valor de la nuda propiedad, que es inferior al del pleno dominio.
Esta fórmula también permite comparar el coste fiscal frente a otras alternativas de planificación patrimonial, como dejar la vivienda en herencia. Puedes ver la comparación completa en donación vs. herencia: qué sale más a cuenta fiscalmente y el desarrollo de la fórmula de usufructo en donación con reserva de usufructo vitalicio. Si quieres entender en detalle qué implica esta figura para el nudo propietario, tenemos una guía dedicada en donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo.
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