Vender una vivienda con usufructo: los tres escenarios y cómo se reparte el precio

Muchas viviendas llegan al mercado con un usufructo sobre ellas: el cónyuge viudo que lo conserva tras la herencia, o los padres que donaron la nuda propiedad a sus hijos reservándose el uso. Vender esa vivienda es posible, pero hay que decidir quién vende qué, cómo se reparte el precio y qué firma cada uno.

Los tres escenarios para vender una vivienda con usufructo

Cuando existe un usufructo separado de la nuda propiedad, hay tres formas de plantear la venta:

• Venta conjunta: usufructuario y nudo propietario venden juntos, transmitiendo el pleno dominio. Es la fórmula más habitual.
• Venta solo de la nuda propiedad: el nudo propietario vende su derecho, pero el usufructo sigue vivo.
• Venta o cesión del usufructo: el usufructuario transmite su derecho a un tercero.

Cada escenario tiene su propia lógica de reparto, su propia fiscalidad y su propio interés para el comprador.

Escenario 1: venden juntos y se reparten el precio

Es la opción más frecuente porque es la única que entrega al comprador el pleno dominio, sin cargas. Usufructuario y nudo propietario comparecen juntos en la misma escritura, cada uno vendiendo su propio derecho, y el precio se distribuye entre ambos según el valor de lo que cada uno transmite.

El reparto se calcula con la fórmula legal que se usa en donaciones y herencias: el porcentaje del usufructo es 89 menos la edad del usufructuario (mínimo 10%, máximo 89%), y el resto corresponde a la nuda propiedad.

Este reparto no tiene por qué coincidir exactamente con el porcentaje fiscal si las partes pactan otra distribución justificada, pero en la práctica notarial es el criterio de referencia porque da cobertura frente a Hacienda. Hemos dedicado una guía completa a esta fórmula en nuestro artículo sobre cómo se valora el usufructo con la regla 89 − edad.

Escenario 2: el nudo propietario vende solo su nuda propiedad

El nudo propietario puede vender su derecho sin que el usufructuario preste consentimiento ni intervenga en la escritura. Lo que no puede vender es lo que no tiene: el uso de la vivienda sigue siendo del usufructuario, que puede seguir viviendo en ella o alquilándola con normalidad.

El comprador se convierte en nudo propietario, no en propietario con uso inmediato. Adquiere la titularidad formal y la expectativa de consolidar el pleno dominio cuando el usufructo se extinga. Hasta entonces, no puede vivir en la casa ni cobrar rentas por ella.

Escenario 3: el usufructuario vende o cede su usufructo

El usufructuario también puede transmitir su derecho a un tercero, generalmente a título oneroso. Quien lo compra adquiere el uso y disfrute mientras viva el usufructuario original, no el nuevo titular: si aquel fallece, el usufructo se extingue igualmente y el nudo propietario consolida el dominio, aunque quien lo disfrutaba fuera otra persona.

Por eso comprar un usufructo ajeno es poco frecuente: su duración depende de la esperanza de vida de alguien que no es el comprador, lo que complica su valoración.

Quién firma en cada escenario

La regla general es sencilla: firma quien transmite un derecho.

• En la venta conjunta, firman usufructuario y nudo propietario, cada uno vendiendo su parte.
• En la venta de solo la nuda propiedad, firma únicamente el nudo propietario con el comprador.
• En la venta o cesión del usufructo, firma el usufructuario con el comprador.

En los tres casos, la notaría la elige el cliente; nosotros preparamos la documentación y coordinamos la cita, pero la firma de la escritura la realiza siempre el notario.

Plusvalía municipal: quién la paga y sobre qué

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, o plusvalía municipal, grava tanto la transmisión del dominio como la constitución o transmisión de un derecho real de goce, categoría en la que entra el usufructo. En la venta conjunta, cada vendedor liquida su propia plusvalía por la parte que transmite, en general en proporción al porcentaje que representa cada derecho.

IRPF: la ganancia patrimonial de cada parte

Cada vendedor declara su propia ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF: precio de transmisión de su derecho menos su valor de adquisición. El nudo propietario compara lo que recibe por su nuda propiedad con lo que le costó (o el valor atribuido si la recibió por donación o herencia); el usufructuario hace lo mismo con su usufructo.

Si el usufructuario tiene más de 65 años y la vivienda era su residencia habitual, en general puede quedar exenta la ganancia correspondiente a su parte, según los requisitos habituales de esa exención. El nudo propietario, si no reside en la vivienda, no suele poder aplicarla sobre su parte.

Por qué un comprador normalmente no quiere comprar solo la nuda propiedad

Comprar únicamente la nuda propiedad de una vivienda ocupada tiene poco atractivo para la mayoría de compradores:

1. No puede usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo, plazo que depende de la vida del usufructuario y es, por definición, incierto.
2. La financiación es difícil. Los bancos rara vez conceden hipotecas sobre una nuda propiedad.
3. La reventa es complicada. Encontrar un segundo comprador dispuesto a lo mismo reduce el número de interesados.

Por eso, cuando la vivienda está ocupada por el usufructuario, la venta conjunta suele generar más valor para ambas partes. Si el objetivo es transmitir la vivienda a los hijos sin vender, conviene revisar también donar la nuda propiedad reservándose el usufructo, que sigue una lógica de reparto de valor similar mientras el bien no sale de la familia.