Para valorar el usufructo vitalicio se aplica la regla 89 − edad: el usufructo vale ese número en porcentaje del valor del bien, con un mínimo del 10%. Así, con 65 años el usufructo vale el 24% y la nuda propiedad el 76%: en un inmueble de 300.000€, 72.000€ y 228.000€. Es la fórmula del artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cuando alguien dona una vivienda y se reserva el usufructo vitalicio, el donatario no recibe el pleno dominio del bien: solo recibe la nuda propiedad. Y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se calcula únicamente sobre esa nuda propiedad, no sobre el valor total del inmueble. El ahorro puede ser considerable, y depende directamente de la edad del donante en el momento de la donación.
¿Cuál es la fórmula oficial para valorar el usufructo?
La valoración del usufructo vitalicio a efectos fiscales está regulada por el artículo 26 de la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y se aplica tanto a herencias como a donaciones:
Ejemplo de lectura: si el donante tiene 65 años, el usufructo vale el 24% del valor del bien (89 − 65 = 24). La nuda propiedad vale el 76%. El ISD se calcula sobre el 76% del valor del inmueble.
¿Cuánto vale el usufructo a cada edad?
Para un inmueble valorado en 300.000€:
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¿Qué base imponible se aplica en el ISD?
El valor de la nuda propiedad calculado con la fórmula es la base imponible del ISD que debe liquidar el donatario. Sobre esa base se aplican las reducciones y bonificaciones de la comunidad autónoma correspondiente.
| Edad del donante | % Nuda propiedad | ISD sobre 300.000€ (Madrid, bonif. 99%) | ISD sobre 300.000€ (Cataluña, sin bonif.) |
|---|---|---|---|
| 60 años | 71% = 213.000€ | ~213€ | ~19.000–29.000€ |
| 65 años | 76% = 228.000€ | ~228€ | ~20.000–32.000€ |
| 70 años | 81% = 243.000€ | ~243€ | ~22.000–34.000€ |
| 75 años | 86% = 258.000€ | ~258€ | ~24.000–36.000€ |
| 80+ años | 90% = 270.000€ | ~270€ | ~26.000–38.000€ |
* Importes orientativos. El ISD varía según el patrimonio preexistente del donatario y el grado de parentesco.
¿Cómo se valora un usufructo temporal?
Si el usufructo no es vitalicio sino temporal (dura un número de años determinado), la fórmula de valoración es distinta:
Ejemplos de usufructo temporal:
- Usufructo de 5 años: 5 × 2% = 10% → nuda propiedad = 90%
- Usufructo de 15 años: 15 × 2% = 30% → nuda propiedad = 70%
- Usufructo de 35 años: 35 × 2% = 70% (máximo) → nuda propiedad = 30%
El usufructo temporal es menos habitual en donaciones familiares de vivienda. Se usa más en transmisiones de locales comerciales o en planificaciones específicas donde el donante solo necesita el usufructo durante un período acotado.
¿Por qué conviene donar con antelación?
La regla 89 − edad crea un incentivo claro para actuar con anticipación: cada año que pasa, el donante envejece y el porcentaje del usufructo se reduce. Hasta los 79 años, el porcentaje baja un punto por cada año; a partir de los 79 años se llega al mínimo del 10% y ya no baja más.
En la práctica, la diferencia fiscal entre donar con 65 años (nuda propiedad al 76%) frente a hacerlo con 75 años (nuda propiedad al 86%) es relevante: sobre un inmueble de 300.000€ y en una comunidad sin bonificaciones, la diferencia de base imponible es de 30.000€, lo que puede suponer varios miles de euros adicionales en el ISD.
Esta misma valoración es la que decide cómo se reparte el precio cuando la vivienda se vende con el usufructo ya constituido: los tres escenarios posibles están en vender una vivienda con usufructo.
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