Donar la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo, o heredar un usufructo, resuelve la titularidad del bien. Pero deja pendiente una pregunta muy práctica: en el día a día, ¿quién paga qué? El Código Civil reparte los gastos entre usufructuario y nudo propietario en los artículos 500 a 505, aunque casi todas esas reglas admiten pacto en contrario.
La regla general: uso y disfrute a cambio de los gastos ordinarios
El usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a percibir sus frutos — habitarla o alquilarla y cobrar la renta — a cambio de asumir los gastos ligados a ese uso ordinario. El nudo propietario, que no puede usar el bien mientras dure el usufructo, responde de los gastos extraordinarios y estructurales. Es la misma lógica que ya explicamos para la donación con usufructo vitalicio y para quien dona la nuda propiedad reservándose el usufructo: cada parte responde de lo que corresponde a su derecho.
Quién paga el IBI y los tributos anuales
El artículo 504 del Código Civil establece que las cargas y contribuciones anuales que graven los frutos o el uso del bien son de cuenta del usufructuario mientras dure el usufructo. El IBI, como tributo anual ligado a la titularidad y al uso del inmueble, se considera dentro de esta categoría, aunque el Código, de 1889, no lo mencione con su nombre actual. Las contribuciones que recaigan directamente sobre el capital del bien corresponden, en cambio, al nudo propietario.
Reparaciones ordinarias y extraordinarias: dónde está la frontera
El artículo 500 del Código Civil pone a cargo del usufructuario las reparaciones ordinarias: las que exige el uso normal de la vivienda y son necesarias para su conservación diaria. Las reparaciones extraordinarias — estructurales, de gran entidad — son responsabilidad del nudo propietario según los artículos 501 y 502. Si el propietario las asume, tiene derecho a cobrar del usufructuario el interés legal de lo invertido mientras el usufructo continúe, conforme al artículo 502.
| Gasto | A cargo de | Artículo |
|---|---|---|
| IBI y tributos anuales | Usufructuario | Art. 504 CC |
| Reparaciones ordinarias | Usufructuario | Art. 500 CC |
| Reparaciones extraordinarias | Nudo propietario | Arts. 501-502 CC |
| Cuotas ordinarias de comunidad | Usufructuario | Analogía con art. 504 CC |
| Derramas extraordinarias | Nudo propietario | Analogía con arts. 501-502 CC |
La comunidad de propietarios: cuotas y derramas
Las cuotas ordinarias de comunidad se asimilan a las cargas anuales del artículo 504 y corren de cuenta del usufructuario, por el mismo criterio que el IBI. Las derramas para obras extraordinarias — fachada, ascensor, cubierta — se equiparan a las reparaciones extraordinarias y, en general, son del nudo propietario, aunque este puede exigir al usufructuario el interés legal de esa cantidad mientras dure el usufructo. En comunidades con obras previstas, conviene aclarar este reparto por escrito antes de que llegue la primera derrama.
Quién cobra el alquiler y qué pasa con el inquilino si fallece el usufructuario
El derecho a los frutos de la vivienda —y el alquiler lo es— pertenece al usufructuario, que también tiene la facultad de arrendarla salvo que el título que constituyó el usufructo lo impida. Si el usufructuario fallece durante el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la suerte del inquilino: en general, un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la extinción del usufructo permite al arrendatario continuar hasta el plazo pactado; si no estaba inscrito, el arrendamiento tiende a extinguirse con el usufructo. Conviene revisar cada caso, porque el detalle puede variar según cuándo se firmó el contrato.
El seguro de la vivienda
El Código Civil no regula expresamente quién debe asegurar la vivienda usufructuada. En la práctica, y siguiendo el mismo criterio que los gastos ordinarios de mantenimiento, suele ser el usufructuario quien contrata el seguro del hogar, ya que es quien habita o explota el bien y quien tiene interés directo en protegerlo frente a siniestros del día a día. Es, en cualquier caso, uno de los puntos que conviene dejar pactado expresamente.
Qué conviene pactar en la escritura
La mayoría de estas reglas son dispositivas: se aplican salvo que las partes acuerden otra cosa en el título que constituye el usufructo. Al redactar la escritura de una donación con usufructo conviene detallar quién paga el IBI, la comunidad, el seguro y las derramas, qué ocurre si la vivienda se alquila, y qué pasa si el usufructuario no atiende una reparación ordinaria. Cuanto más claro quede el pacto, menos margen hay para discusiones años después, sobre todo en usufructos vitalicios que pueden prolongarse décadas. Si el usufructo ya está constituido y no se pactó nada, todavía se puede firmar un documento entre las partes que aclare el reparto para el futuro.
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