En el lenguaje del día a día, "dar una señal", "firmar las arras" y "hacer un contrato privado" se mezclan como si fueran lo mismo. No lo son, y la confusión sale cara precisamente cuando algo se tuerce: alguien se echa atrás, aparece una hipoteca que no se esperaba, o el plazo se alarga más de la cuenta.
"Señal": un término coloquial, no una figura legal
Cuando alguien dice que ha "dado una señal" por un piso, normalmente se refiere a haber entregado dinero a cuenta del precio antes de firmar nada más. El problema es que, si no hay un documento que regule esa entrega, no está claro qué pasa después:
- ¿El comprador la recupera si decide no seguir adelante?
- ¿El vendedor puede quedársela si el comprador se retira?
- ¿Qué pasa si es el vendedor quien vende a otra persona?
Sin un contrato de arras u opción de compra que fije estas respuestas, cualquier disputa depende de reconstruir cuál era la intención real de las partes, algo que en la práctica puede acabar en un litigio perfectamente evitable.
Contrato de arras: la figura jurídica que sí tiene efectos definidos
Las arras son un contrato, aunque sea privado, con un régimen legal detrás. La más habitual, la penitencial (art. 1454 del Código Civil), permite a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde la cantidad entregada si se echa atrás, y el vendedor debe devolverla duplicada si es él quien incumple.
Existen también arras confirmatorias, que no dan derecho a desistir, y arras penales, que funcionan como una indemnización fija. Puedes ver la comparativa completa de los tres tipos en contrato de arras y opción de compra.
Comparativa: señal sin contrato vs. arras vs. contrato privado
| Figura | Qué la regula | Qué pasa si algo falla |
|---|---|---|
| Señal sin contrato | Nada por escrito | Incierto: depende de reconstruir la intención de las partes |
| Contrato de arras | Documento privado con cláusulas específicas | Definido de antemano según el tipo de arras pactado |
| Contrato privado de compraventa | Documento privado que ya recoge la compraventa completa | Obligación de cumplir, pero sin la protección registral de la escritura pública |
Contrato privado de compraventa: no es lo mismo que la escritura
Otra confusión frecuente es pensar que firmar un contrato privado de compraventa ya te convierte en propietario con plena seguridad. No es así: un contrato privado puede tener efectos obligacionales entre comprador y vendedor, pero no da la protección frente a terceros que sí ofrece la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Vas a firmar algo antes de la escritura?
Te ayudamos a elegir la figura correcta y redactamos el documento a medida. Consulta previa siempre gratuita.
Qué hacer en la práctica
Si estás negociando una compraventa y va a pasar tiempo hasta la firma de la escritura, no te limites a entregar o recibir dinero sin nada por escrito. Un contrato de arras o de opción de compra bien redactado, con plazos y consecuencias claras, cuesta poco y evita disputas mucho más costosas después.
Puedes ver el servicio completo, con los tres tipos de arras explicados y el precio, en contrato de arras y opción de compra. Y cuando llegue el momento de formalizar la compraventa definitiva, nos encargamos también de la escritura de compraventa.