Los gastos de compraventa de una vivienda en España suman habitualmente entre un 8% y un 12% extra sobre el precio. En una casa de 200.000€, eso son entre 16.000€ y 24.000€ que nadie te menciona en el anuncio. El grueso es el impuesto (ITP si es de segunda mano, IVA más AJD si es obra nueva); la notaría y el Registro pesan bastante menos.
La buena noticia: todos esos gastos son previsibles. Si los conoces antes de negociar el precio, puedes planificar sin sorpresas.
En este artículo
- Todos los gastos del comprador (impuesto, notaría, registro, tramitación)
- Todos los gastos del vendedor (plusvalía, IRPF, notaría)
- La diferencia clave entre ITP e IVA
- Cuánto cobra un notario en una compraventa
- El ITP por comunidad autónoma (grandes diferencias)
¿Qué gastos paga el comprador en una compraventa?
El comprador asume la mayor parte de los gastos. El desglose habitual para una vivienda de segunda mano en Madrid de 200.000€:
| Concepto | Importe estimado | Notas |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | 12.000€ | 6% en Madrid · varía por comunidad autónoma |
| Notaría — gastos de escrituración | 700–900€ | Arancel notarial regulado por el Estado · proporcional al precio de la vivienda |
| Registro de la Propiedad | 300–500€ | Inscripción a nombre del nuevo propietario |
| Tramitación (NotaríaExpress) | Desde 399€ + IVA | Presentación del impuesto e inscripción registral |
| Total aproximado | ~13.500–14.000€ | ~7% del precio en Madrid; con un ITP del 10% el total supera el 11% |
El ITP por comunidad autónoma: diferencias muy relevantes
El ITP está cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo general. La diferencia entre comunidades puede suponer miles de euros en la misma operación:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Tipo reducido, uno de los más bajos |
| Cataluña | 10–13% | 10% hasta 600.000€ y escala progresiva por encima; hay reducciones para jóvenes y familia numerosa |
| Comunidad Valenciana | 9% | Tipo general desde el 1 de junio de 2026 (antes, 10%) |
| Andalucía | 7% | Tipo general desde 2021 |
| País Vasco | 4% | Norma foral — tipo muy reducido |
| Navarra | 6% | Norma foral |
| Galicia | 8% | Tipo general |
| Castilla-La Mancha | 9% | Tipo general |
| Islas Baleares | 8–13% | Tramos progresivos según el valor |
| Canarias | 6,5% | Tipo general |
El tipo aplicable es el de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, no donde vivas tú.
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¿Qué gastos paga el vendedor de una vivienda?
El vendedor tiene menos gastos en la notaría pero tiene que hacer frente a dos impuestos que a menudo se olvidan al calcular lo que se lleva neto de la operación.
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el aumento de valor del suelo desde que el vendedor compró la vivienda. Lo gestiona el ayuntamiento de la ciudad donde está el inmueble.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si no hay incremento real de valor (vendes por menos de lo que compraste), puedes impugnar la liquidación o acreditar la pérdida para no pagar.
2. IRPF por ganancia patrimonial
La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Los tipos van del 19% al 30% según el importe de la ganancia.
Hay dos exenciones importantes que conviene conocer:
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: exentos totalmente.
- Reinversión en vivienda habitual: si destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual en menos de 2 años, puedes deducirte proporcionalmente.
3. Gastos de notaría del vendedor
El vendedor paga una parte del arancel notarial — habitualmente la correspondiente a su primera copia de la escritura, que suele ser una cantidad menor que la del comprador.
¿Quién paga qué? Resumen claro
CComprador
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
- Notaría — escritura pública (parte principal)
- Registro de la Propiedad
- Tramitación del impuesto
VVendedor
- Plusvalía municipal
- IRPF por ganancia patrimonial
- Primera copia notarial (parte menor)
- Honorarios de la agencia inmobiliaria (si la hay)
¿Cuánto cobra el notario por la escritura de compraventa?
El arancel notarial está regulado por el Estado (RD 1426/1989). Todos los notarios de España aplican exactamente el mismo — no tiene sentido llamar a distintos notarios buscando el más barato, porque el precio es idéntico en todos.
Los gastos de escrituración dependen del precio de la vivienda. Esta tabla recoge los importes orientativos del arancel notarial total (comprador y vendedor) según el valor de la operación:
| Precio de la vivienda | Arancel notarial aproximado | Notas |
|---|---|---|
| 100.000€ | 500–650€ | Importe total comprador + vendedor |
| 150.000€ | 600–750€ | |
| 200.000€ | 700–900€ | El caso más habitual |
| 300.000€ | 850–1.050€ | |
| 400.000€ | 1.000–1.200€ | |
| 500.000€ | 1.100–1.400€ |
Lo que sí puedes elegir es el notario: cualquiera de España puede formalizar la escritura, independientemente de dónde esté el inmueble. NotaríaExpress te ayuda a encontrar la notaría más conveniente para tu caso.
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