La mayor parte de los problemas en una compra de vivienda no aparecen el día de la firma: vienen de comprobaciones que no se hicieron antes. La buena noticia es que casi todas son sencillas de verificar si sabes dónde mirar.
Esta es la checklist que conviene tener resuelta antes de poner una firma o entregar dinero. Te la explicamos punto por punto.
La checklist en un vistazo
1. La situación registral: la nota simple
El primer documento que conviene pedir es la nota simple del Registro de la Propiedad. La puede solicitar cualquiera por una cantidad muy pequeña, y te dice tres cosas fundamentales: quién es el propietario real, cómo está descrita la vivienda y qué cargas tiene.
Es la forma más fiable de confirmar que quien te vende el piso es de verdad su dueño. No es raro que quien enseña la casa no sea el único titular —por ejemplo, una vivienda heredada por varios hermanos—, y eso conviene saberlo desde el principio.
2. Cargas, hipotecas y embargos
La misma nota simple recoge las cargas que pesan sobre el inmueble. La más habitual es una hipoteca pendiente. No es un problema en sí mismo: una vivienda con hipoteca puede venderse, y lo normal es que se cancele en el momento de la compraventa con parte del precio, de modo que la recibas libre de cargas.
Lo que conviene es saberlo de antemano y dejar claro en el contrato cómo se va a cancelar. Si además aparecen embargos u otras anotaciones, es un asunto a resolver antes de firmar. El notario solicita una nota simple actualizada el mismo día de la escritura precisamente para comprobar este punto.
3. Que todo esté al corriente: IBI, comunidad y suministros
Hay tres pagos que conviene confirmar que están al día antes de comprar:
- IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Conviene pedir el último recibo pagado. En la compraventa se suele repartir el IBI del año en curso entre vendedor y comprador según los meses de cada uno.
- Gastos de comunidad: pide un certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente. Si el vendedor debe cuotas, esa deuda puede afectarte como nuevo propietario. También conviene saber si hay derramas aprobadas pendientes.
- Suministros: luz, agua y gas. Comprueba que no hay recibos impagados y planifica el cambio de titularidad.
4. El estado legal y físico de la vivienda
Más allá del papeleo, hay comprobaciones sobre la vivienda en sí:
- Antigüedad y posibles reformas: que lo construido coincida con lo que figura en el Registro y en el Catastro. Ampliaciones o cerramientos no declarados pueden dar problemas más adelante.
- ITE / IEE: en edificios a partir de cierta antigüedad puede ser obligatoria la Inspección Técnica del Edificio. Pregunta si está pasada y sin deficiencias graves.
- Certificado energético: el vendedor está obligado a entregarlo.
- Libre de ocupantes: confirma que la vivienda se entrega vacía y sin inquilinos, salvo que compres con un contrato de alquiler en vigor y lo sepas.
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5. El contrato de arras: qué firmas antes de la escritura
Antes de la firma ante notario es muy habitual firmar un contrato de arras: un acuerdo privado en el que el comprador entrega una señal y ambas partes se comprometen a cerrar la compraventa en un plazo. Conviene entender bien qué tipo de arras firmas.
Las más frecuentes son las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Es importante que el contrato deje claro el precio total, el plazo para escriturar, qué pasa con la hipoteca pendiente del vendedor y cómo se reparten los gastos.
6. Los gastos: con cuánto dinero tienes que contar
El precio del piso no es lo único que vas a pagar. A la compra se suman los impuestos y los gastos de notaría, registro y gestoría. La diferencia principal está en el impuesto: en vivienda de segunda mano se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma; en obra nueva se paga IVA más AJD.
Como orientación general, suele recomendarse contar con en torno a un 10-12% adicional sobre el precio para cubrir impuestos y gastos, aunque varía según la comunidad y el tipo de vivienda. Lo desglosamos todo, partida por partida, en nuestra guía Gastos de compraventa de vivienda en España: todos los costes.
7. El día de la firma ante notario
La compraventa de una vivienda se formaliza en escritura pública ante notario. Ese día, el notario comprueba la identidad de las partes, verifica la titularidad y las cargas con una nota simple actualizada, da fe de que el pago se realiza y eleva la compraventa a documento público. Después, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
Llegar a la notaría con todo revisado es lo que hace que la firma sea un trámite tranquilo. Cuando preparamos una compraventa, nos encargamos de reunir y comprobar la documentación, coordinar con la notaría y dejarte la escritura inscrita. Tú solo tienes que ir a firmar.