Cada año, miles de compradores no residentes adquieren inmuebles en España sin pisar el país durante el proceso. La clave está en tener bien organizado el proceso antes de empezar — especialmente el poder notarial, que es el instrumento que permite que la firma de la escritura se haga en tu ausencia.

El proceso paso a paso

  1. Obtener el NIE si no lo tienes

    El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es imprescindible para la escritura, para los impuestos y para la inscripción en el Registro. Sin NIE no puede escriturarse la compra a tu nombre. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país de residencia. El plazo habitual es de dos a cuatro semanas, así que es lo primero que hay que gestionar.

  2. Verificar la propiedad y firmar arras

    Antes de comprometerte, solicita la nota simple del Registro de la Propiedad online (registradores.org). Muestra la titularidad, cargas y descripción registral del inmueble. Si todo está en orden, el siguiente paso es firmar el contrato de arras o señal, que puede hacerse también con poder notarial o directamente online en muchos casos.

  3. Cuenta bancaria española (recomendada)

    No es obligatoria, pero facilita enormemente el pago y la gestión posterior. Muchas notarías y vendedores prefieren cheque bancario de banco español o transferencia desde cuenta local. Varios bancos españoles permiten la apertura de cuenta en remoto para no residentes, aunque el proceso varía.

  4. Otorgar el poder notarial

    El poder notarial es el paso que permite que alguien firme la escritura de compraventa en tu nombre en España. Puedes otorgarlo ante el notario de tu país de residencia (con apostilla posterior) o ante el cónsul español en tu país (sin apostilla). La minuta del poder debe incluir explícitamente la facultad de comprar el inmueble identificado. Nosotros la preparamos y te indicamos cómo proceder.

  5. El apoderado firma la escritura ante notario en España

    Con el poder apostillado en mano, el apoderado — un familiar, abogado o profesional de confianza — se presenta en la notaría española el día de la firma. El notario comprueba el poder, lee la escritura y la firma el apoderado en tu nombre. A partir de ese momento, eres propietario.

  6. Pago de impuestos

    Para vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía por comunidad autónoma. Para obra nueva: IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD). El pago debe hacerse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. Nosotros calculamos y presentamos el impuesto.

  7. Inscripción en el Registro de la Propiedad

    Tras liquidar el impuesto, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad. La inscripción tarda habitualmente entre dos y cuatro semanas. Hasta que no está inscrita, la compraventa no es oponible frente a terceros.

Sobre los costes totales: además del precio del inmueble, hay que prever los impuestos (ITP o IVA+AJD), el arancel notarial, los gastos de registro de la propiedad y los honorarios de asesoramiento. En total, los gastos adicionales al precio de compra suelen situarse entre el 10% y el 13% del valor del inmueble, según la comunidad autónoma. Te damos un desglose estimado antes de empezar.

Cómo verificar que la propiedad está libre de cargas desde el extranjero

La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento clave. Puedes solicitarla online en el portal del Colegio de Registradores (registradores.org) pagando una tasa reducida. Muestra:

  • La titularidad actual del inmueble (quién es el dueño)
  • Las cargas existentes: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos
  • La descripción registral: superficie, linderos, referencia catastral

Es el primer paso que recomendamos hacer antes de cualquier compromiso económico. Si la nota simple muestra hipotecas pendientes, hay que confirmar que el vendedor las cancelará antes o en el momento de la firma.

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El papel de NotaríaExpress en el proceso

Nuestro servicio de asesoramiento notarial cubre todas las fases del proceso que no requieren tu presencia física: la verificación documental del inmueble, la preparación de la minuta del poder notarial, las instrucciones para obtenerlo y apostillarlo desde tu país, el cálculo y presentación de impuestos, y la coordinación con el notario y el Registro de la Propiedad.

Tú gestionas el poder en tu país de residencia siguiendo nuestras instrucciones. El apoderado que designes firma la escritura en España. Nosotros nos encargamos de todo lo demás.

Puedes ver los detalles del servicio de compraventa en nuestra página de gestión de compraventa de inmuebles.